Online-Hilfe: Baukosten

Grundstückspreis

Geben Sie hier bitte den Preis des Baugrundstückes in der entsprechenden Währung ein.
Wenn Sie den Preis nicht wissen, schauen Sie bitte im Kaufvertrag, oder, falls Sie das Grundstück noch nicht gekauft haben, im Verkaufsexposé nach.

Makler

Makler übernehmen die Kaufabwicklung und bringen Anbieter mit Käufern zusammen. Dafür wird eine Maklercourtage zwischen 3,5% und 6,0% des Kaufpreises zzgl. Umsatzsteuer berechnet. Diese Angabe finden Sie meistens im Verkaufsexposé. Eine höhere Courtage sollten Sie nicht akzeptieren. Manchmal kann man auch vereinbaren, dass Käufer und Verkäufer sich die Courtage teilen, oder je nach Verhandlungsposition der Verkäufer sogar die komplette Courtage übernimmt. Normalerweise aber zahlt der Käufer diesen Posten.

Notar

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und nimmt die erforderlichen Eintragungen in das Grundbuch vor. Diese Kosten fallen zwingend an, da die notarielle Beurkundung bei Grundbucheinträgen gesetzlich vorgeschrieben ist. Keine notarielle Beglaubigung benötigen Sie bei Werkverträgen, die unabhängig vom Grundstückskauf abgeschlossen werden. Die Notar- und Gerichtskosten betragen normalerweise 1,5% des Grundstückspreises bzw. Objektpreises bei einem Hauskauf.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird bei jedem Übertrag von Grundeigentum fällig (Ausnahme: Übertrag zwischen Familienmitgliedern direkter Linie, z.B. Eltern und Kinder). Erst nach Bezahlung erteilt das Finanzamt seine Unbedenklichkeitserklärung, die für die Grundbuchänderung notwendig ist. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Grundstückspreises bzw. Objektpreises bei einem Hauskauf.

Entschädigungen

Dies sind Kosten, die aufzuwenden sind, um das Grundstück von Belastungen freizumachen, z.B. Abfindungen und Entschädigungen an Mieter und Pächter, Ablösung von Lasten und Beschränkungen wie z.B. Wegerechten. Dieser Punkt ist sehr variabel und abhängig von bestehenden Verträgen, wie Miet- und Pachtverträgen.

Es ist unmöglich hier einen Standardwert vorzugeben, da die Vertragssituation nicht bekannt ist.

Fragen Sie unbedingt den Verkäufer zu diesem Thema. Sehen Sie event. bestehende Verträge durch: Je länger die vertragliche Mietdauer, desto höher ist normalerweise die Entschädigung.

Im Zweifel geben Sie hier erstmal eine Pauschale ein, z.B. 100 EUR pro vorhandener Hauptnutzfläche. Verlieren Sie diesen Punkt aber nicht aus den Augen. Er kann Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit haben.

Erschließungskosten

Das sind die Kosten aller vorbereitenden Maßnahmen, um das Grundstück bebauen zu können. Z.B.

• Sicherungsmaßnahmen
• Herrichten der Geländeoberfläche
• Abwasserentsorgung Wasserversorgung
• Gas- und Stromversorgung
• Telekommunikation
• Verkehrswege usw.

Abzubrechende Fläche

Sofern auf Ihrem Grundstück ein Haus steht, welches abgebrochen werden muss um das Grundstück bebaubar zu machen, können Sie hier die Fläche des Hauses eingeben.

Wenn das Haus mehrere Geschosse hat, geben Sie bitte die Gesamtfläche aller Geschosse ein.

Hierzu reichen relativ grobe Angaben aus: nehmen Sie "Länge" mal "Breite" mal "Anzahl" der Geschosse.

Art des Abbruches

Wenn Sie keine ungewöhnlichen Schwierigkeiten beim Abbruch erwarten, behalten Sie die Voreinstellung bei.

Sofern Sie jedoch Kenntnisse über mögliche Asbestvorkommen, Kontamination, große Mengen von Asphaltabbruch, Entsorgung von Nachtspeicheröfen usw. haben oder auch ausführungsbedingte Probleme, z.B. mit der Zugänglichkeit der Baustelle erwarten, sollten Sie "diffizil" anklicken.

Anzahl abzulösender Stellplätze

Werden bauliche Anlagen errichtet, bei denen Kraftfahrzeugverkehr zu erwarten ist, und das ist bei fast allen baulichen Anlagen der Fall, so sind durch den Bauherrn Stellplätze für Kraftfahrzeuge (Parkplätze) in ausreichender Anzahl und Größe herzustellen.

Wieviele Stellplätze Sie herstellen müssen regeln die Bauordnungen der jeweiligen Länder. Für diese Überschlagsberechnung ist es jedoch erst einmal ausreichend, die notwendigen Stellplätze anhand ungefährer Größen zu ermitteln:

Wohnen	Eigentumsw.	1 Stp. / Wohnung
Büros	Großbüros	1 Stp. / 80 m2 Bürofläche
	normale Büros / Praxen	1 Stp. / 60 m2 Bürofläche
	Arztpraxen	1 Stp. / 50 m2 Bürofläche
Läden	Supermärkte	1 Stp. / 30 m2 Ladenfläche
	Möbelhäuser	1 Stp. / 50 m2 Ladenfläche
	Gartencenter	1 Stp. / 15 m2 Ladenfläche
	Autosalons	1 Stp. / 150 m2 Ladenfläche

Nachdem Sie nun überschlägig die Anzahl der notwendigen Stellplätze ermittelt haben, müssen Sie noch herausfinden, wieviele Stellplätze denn tatsächlich hergestellt werden können. Die übrigen müssen nämlich "abgelöst" werden und um die damit verbundenen Kosten geht es hier.

Sehen Sie in den Planunterlagen des Architekten oder im Verkaufsexposé nach. Zählen Sie die Stellplätze, die hergestellt werden können.

Ziehen Sie diese Zahl von der Anzahl der notwendigen Stellplätze ab und tragen Sie das Ergebnis in das Formularfeld ein.

Ablösekosten pro Stellplatz

Die Ablösekosten schwanken, je nach Standort stark. In Hamburg beträgt die Stellplatzablöse zur Zeit je nach Lage etwa zwischen EUR 8.000,- und 16.000,-. Fragen Sie den Architekten, das Bauamt oder auch den Makler.

Erzielbare Hauptnutzfläche

Die Hauptnutzfläche ist derjenige Teil der Flächen, der der Nutzung des Bauwerkes aufgrund seiner Zweckbestimmung dient. Wenn Sie z.B. ein Bürohaus planen, dann entspricht die Hauptnutzfläche der Bürofläche, also etwa der vermietbaren Fläche. Diese Angabe sollte Ihnen Ihr Architekt machen, bzw. sollte aus dem Verkaufsexposé hervorgehen, wenn es eine Vorplanung gibt.

Nutzung, Anteil, Ausbau

Geben Sie hier an, welche Nutzungsanteile Ihr Bauwerk haben wird. Damit ist der Anteil an der Gesamtnutzfläche gemeint.

Beispiel: Sie planen ein 5-geschossiges Bauwerk, dessen Geschosse annähernd gleich sind, so hat jedes Geschoss einen Anteil von: 100% : 5 Geschosse = 20%

Das EG wird komplett als Laden genutzt:
Nutzung A: Laden, 20%

Das 1.OG wird zur Hälfte als Praxis genutzt:

Nutzung B: Praxis, 10%

Das 2.OG und der Rest des 1.OG wird Büro:

Nutzung C: Büro, 30%

Das 3.OG und 4.OG werden Wohnungen:

Nutzung D: Wohnen, 40%

Gesamt: 100%

Wenn eine Flächenaufstellung des Planers vorliegt, sollten Sie zuerst dort nachsehen.

Der Ausbaustandard ist ein wichtiger Faktor auf der Kosten- und auf der Nutzenseite. Man darf aber auch nicht davon ausgehen, dass der Erlös automatisch mit dem Ausbaustandard steigt.

Sofern Sie sich über die Ausstattung nicht im klaren sind, sollten Sie "standard" einstellen.

Wohnungsbau: Standard entspricht i.d.R. Wände: Putz, Tapete, Anstrich, Wandfliesen in Küche und Bad Decken: Putz, Anstrich Böden: Teppichboden, Fliesen in Küche und Bad Fenster: Mehrfachisolierverglasung Türen: Holztüren Ausstattung: Küche Elektro: komplette Elektroinstallation, Gegensprechanlage, Entlüftung innenliegender Räume, Fernsehantennenanschluß, ggf. Warmwasserbereitung

Büro: wie bei Wohnungen, jedoch stark abhängig von Mieterwünschen. Ggf. raumlufttechnische Anlagen, Schließanlage, EDV-Verkabelung usw.

Praxen / Läden: Sehr abhängig von der Art der Praxen / Läden und den Miet- oder Kaufverträgen. Oftmals wird die Ausstattung komplett oder teilweise mieterseits erbracht, so dass hier für den Ausbau keine oder nur wenig Kosten anfallen.

Grundstücksgröße

Geben Sie hier bitte die Fläche des Baugrundstückes [in Quadratmetern] ein. Wenn Sie die Fläche nicht wissen, schauen Sie bitte im Kaufvertrag, oder, falls Sie das Grundstück noch nicht gekauft haben, im Verkaufsexposé nach.

Zu bebauende Grundstücksfläche

Hiermit ist die Fläche gemeint, die nach der Bauausführung überbaut ist. In der Regel sind dies die Außenmaße des Erdgeschosses ohne Terrassenflächen und ohne Wege. Wenn Sie die Größe der Fläche nicht wissen, sehen Sie bitte in den Planungsunterlagen des Architekten oder im Verkaufsexposé nach.

Außenanlagen

Hier werden die Kosten für die Herstellung aller Gelände- und Verkehrsflächen außerhalb des Bauwerks erfaßt.

Das sind alle befestigten und unbefestigten Flächen, also Rasen, Begrünungen, Wasserflächen, Plätze, Wege, Straßen, Einfriedungen, Brücken, Rampen, Mauern, Überdachungen, aber auch die dazugehörigen technischen Anlagen wie Beleuchtung, Be- und Entwässerung, Kläranlagen usw. sowie auch Fahrradständer, Schilder, Pflanzbehälter, Spielgeräte usw.

Die Fläche der Außenanlagen errechnet sich aus der Grundstücksfläche, abzüglich der bebauten Fläche.

Wenn Sie nichts besonderes planen, sollten Sie hier die Vorgabe akzeptieren. Wenn Sie jedoch größere Flächen pflastern, oder mit aufwendigeren Begrünungen versehen wollen, sollten Sie einen höheren Wert nehmen.

Ausstattung und Kunst

Hier werden die Kosten für alle beweglichen Sachen, die zur Benutzung des Bauwerkes, oder zu dessen künstlerischen Gestaltung erforderlich sind, erfaßt.

Das können z.B. sein: Möbel, technische Geräte, Wegweiser, Kunstwerke, Skulpturen, Gemälde, Antiquitäten und vieles mehr.

Wenn Sie nichts Außergewöhnliches planen, sollten Sie hier die Vorgabe akzeptieren.

Aufwendige Gründung

Fragen Sie andere Bauherren in der Umgebung, wie der Grund beschaffen ist. Wenn Schwierigkeiten zu erwarten sind, wegen Torflinsen, hohen Grundwasserspiegels oder mangelnder Grundbruchsicherheit, wenn Tiefgründung erforderlich wird, dann aktivieren Sie diesen Punkt.

Aufwendige Konstruktion

Hierunter kann alles mögliche verstanden werden. Wenn Sie eine unkonventionelle Architektur wünschen, z.B. mit großen Auskragungen, Flugdächern, besonderen Tragsystemen, wenn Sie viel Wert auf "Kunst am Bau" legen, dann sollten Sie hier einen Haken machen.

Hochwertige Fassaden

Große Glasanteile, Erker mit Wintergärten, Natursteinfassaden, Planarfassaden und auch einige Holz- und Metallfassaden können sehr teuer sein. Wenn Sie sich deutlich vom Standard (Putz oder Klinker und Lochfenster) abheben wollen, dann sollten Sie diesen Punkt aktivieren.

Keller oder Tiefgarage

Sehen Sie in den Planungsunterlagen nach, ob eine Tiefgarage erforderlich ist. Die ist in der Regel der Fall, wenn auf dem Grundstück Raum für Parkplätze fehlt.

Kontaminierter Boden

Probleme mit der Gründung oder Bodenverschmutzungen können ungeahnte Mehrkosten verursachen. Entsorgung von kontaminierten Boden (z.B. wenn dort vorher eine Tankstelle o.ä. war) kann kostspielig sein.

Es empfiehlt sich daher hier schon frühzeitig Erkundungen einzuholen.

Beengte Baustelle

Eine beengte Baustellensituation führt gegenüber des Hauses "auf der grünen Wiese" immer zu Mehrkosten, da hiermit meist ein Verbau verbunden ist und auch der Bauunternehmer größere Schwierigkeiten mit der Plazierung der Kräne und sonstigen Geräte, sowie auch mit der Anlieferung und Lagerung der Baustoffe hat. Dies erfordert einen größeren Planungsaufwand, der sich in den Kosten niederschlägt.

Wenn Sie in zentraler Lage bauen, oder gar eine Baulücke schließen, sollten Sie diesen Punkt anklicken.

Konjunktur

Läuft das Baugeschäft gut, dann haben alle Unternehmer viel zu tun. Das heißt aber nicht immer, dass Ihr Unternehmer Ihnen sagt, er habe so viel zu tun, dass er nicht für Sie bauen kann. Vielmehr sagt er Ihnen, dass er gerne für Sie baut, wenn Sie nur tief genug in die Tasche greifen.

Wer schlau ist, baut, wenn die Konjunktur auf einem tiefen Stand ist.

Läuft das Baugeschäft schlecht, dann haben alle Unternehmer wenig zu tun. Das heißt, sie sind über jeden Auftrag froh. Manchmal ist es für ein Unternehmen sogar besser, bei einem Auftrag Verluste zu machen, statt den Auftrag gar nicht zu bekommen. Sonst müßte er nämlich seine langwierig eingearbeiteten und angelernten Mitarbeiter entlassen. Das Einstellen, Ausbilden und Einarbeiten neuer Mitarbeiter ist oftmals teurer, als die Unterdeckung.

Wenn Sie in einer solchen Phase bauen, kann Ihr Bauvorhaben u.U. preiswerter sein.

Lage

Wie bei vielen anderen Dingen auch, kann es etwas preiswerter sein, wenn außerhalb der großen Städte gebaut wird. Das soll dieser Faktor berücksichtigen.

Gesamtsumme Kosten brutto

Das ist der Betrag, den Sie anhand des Kostenüberschlags in Schritt 1 ermittelt haben.

Falls Sie das noch nicht getan haben, sollten Sie dies vorher tun, es sei denn Sie haben die Kosten bereits anders ermittelt.

Mit "Gesamtsumme brutto" sind die gesamten Investitionskosten gemeint, in denen alles, was für Ihr Bauvorhaben benötigt wird, enthalten ist (außer den Finanzierungskosten), also der Betrag, den Sie auf den Tisch legen müssen, um "1 Stück Realisierung Ihres Bauvorhabens" zu bekommen.

Eigenkapital

In den wenigsten Fällen kann das gesamte Vorhaben ganz ohne Eigenkapital realisiert werden. Die Höhe des Eigenkapitals bestimmt das erforderliche Fremdkapitalvolumen und damit die Höhe der Finanzierungskosten, welche sich auf Ihrer Kostenseite niederschlagen werden.

Zinssatz der Zwischenfinanzierung

Bei einem Verkauf des Bauwerkes sind Sie kurze Zeit nach der Fertigstellung in der Lage, den Kredit vollständig zu tilgen. Natürlich nur, wenn Sie Ihren Vorstellungen entsprechend verkaufen. Zur Vereinfachung wird davon ausgegangen, dass Sie alles zügig verkaufen können.

Deshalb wird hier kein langfristiger Kredit erforderlich, sondern nur eine Zwischenfinanzierung mit kurzer Laufzeit. Wenn es sich nicht um ein Mega-Bauvorhaben handelt, dürfte zumeist eine Laufzeit von etwa 1 Jahr ausreichend sein.

Zum aktuellen Zinssatz müssen Sie Ihre Bank befragen. Die Voreinstellung dürfte jedoch für derartige Kredite einigermaßen realistisch sein.

Nutzung, Anteil, Verkaufspreis

Geben Sie hier an, welche Nutzungsanteile Ihr Bauwerk haben wird. Damit ist der Anteil an der Gesamtnutzfläche gemeint.

Beispiel: Sie planen ein 5-geschossiges Bauwerk, dessen Geschosse annähernd gleich sind, so hat jedes Geschoss einen Anteil von: 100% : 5 Geschosse = 20%

Das EG wird komplett als Laden genutzt:
Nutzung A: Laden, 20%

Das 1.OG wird zur Hälfte als Praxis genutzt:

Nutzung B: Praxis, 10%

Das 2.OG und der Rest des 1.OG wird Büro:

Nutzung C: Büro, 30%

Das 3.OG und 4.OG werden Wohnungen:

Nutzung D: Wohnen, 40%

Gesamt: 100%

Wenn eine Flächenaufstellung des Planers vorliegt, sollten Sie zuerst dort nachsehen.

Das Thema der erzielbaren Preise kann Ihnen hier und online leider keiner abnehmen. Die Unterschiede sind gravierend und sehr standort- und marktabhängig.

Wenn Sie noch gar kein Preisgefühl haben, kaufen Sie sich am besten eine Annoncen-Zeitschrift und sehen Sie sich die Preise z.B. für Eigentumswohnungen an. Suchen Sie mehrere Angebote in der Nähe Ihres Vorhabens, bewerten Sie die Vergleichbarkeit, also handelt es sich auch um Neubauten, mit ähnlicher Nutzung und Ausstattung usw.

Berücksichtigen Sie aber, dass die Preise in des Zeitungen immer die Summe darstellen, die der Verkäufer haben will, und nicht unbedingt die, die er tatsächlich bekommt. In Hamburg z.B. schwanken die Preise für Eigentumswohnungen zwischen EUR 1500,- und 4000,- .Im Mittel und als Richtwert für eine durchschnittliche Lage und durchschnittliche Ausstattung könnte man für Neubauten in Hamburg einen Wert von EUR 2500,- bis 3000,- annehmen.

Nutzung, Anteil, Mietpreis

Geben Sie hier an, welche Nutzungsanteile Ihr Bauwerk haben wird. Damit ist der Anteil an der Gesamtnutzfläche gemeint.

Beispiel: Sie planen ein 5-geschossiges Bauwerk, dessen Geschosse annähernd gleich sind, so hat jedes Geschoss einen Anteil von: 100% : 5 Geschosse = 20%

Das EG wird komplett als Laden genutzt:
Nutzung A: Laden, 20%

Das 1.OG wird zur Hälfte als Praxis genutzt:

Nutzung B: Praxis, 10%

Das 2.OG und der Rest des 1.OG wird Büro:

Nutzung C: Büro, 30%

Das 3.OG und 4.OG werden Wohnungen:

Nutzung D: Wohnen, 40%

Gesamt: 100%

Wenn eine Flächenaufstellung des Planers vorliegt, sollten Sie zuerst dort nachsehen.

Das Thema der erzielbaren Mieten kann Ihnen hier und online leider keiner abnehmen. Die Unterschiede sind gravierend und sehr standort- und marktabhängig. Wenn Sie noch gar kein Preisgefühl haben, kaufen Sie sich am besten eine Annoncen-Zeitschrift und sehen Sie sich die Preise z.B. für Mietwohnungen an. Suchen Sie mehrere Angebote in der Nähe Ihres Vorhabens, bewerten Sie die Vergleichbarkeit, also handelt es sich auch um Neubauten, mit ähnlicher Nutzung und Ausstattung usw.

Berücksichtigen Sie aber, dass die Preise in des Zeitungen immer die Summe darstellen, die der Vermieter haben will, und nicht unbedingt die, die er tatsächlich bekommt. In Hamburg z.B. schwanken die Preise für Mietwohnungen zwischen EUR 8,- und 20,- .Im Mittel und als Richtwert für eine durchschnittliche Lage und durchschnittliche Ausstattung könnte man für Neubauten in Hamburg einen Wert von EUR 8,- bis 10,- annehmen.